Le statut LMNP permet aux investisseurs immobiliers de payer moins d’impôt en se constituant des compléments de revenus. Il est, bien entendu, soumis à des conditions très strictes. La fiscalité reste l’une des raisons qui encouragent les investisseurs à opter pour la location meublée non professionnelle.
Bien choisir son régime d’imposition
Pour rappel, les revenus tirés d’une location meublée non professionnelle appartiennent à la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Ainsi, ils sont moins imposés par rapport aux revenus fonciers. Deux régimes d’imposition sont proposés aux investisseurs éligibles au statut LMNP :
- Le régime Micro-BIC (destiné à ceux dont les revenus locatifs sont inférieurs à 70 000 €)
- Le régime réel (destiné à ceux qui déclarent plus de 70 000 € de recettes locatives)
Un abattement fiscal de 50 % (jusqu’à 71 %) est accordé aux investisseurs éligibles au régime Micro-BIC. Il s’applique sur les revenus locatifs annuels générés par son placement. Seulement la moitié des revenus du propriétaire-bailleur sera imposé.
Le régime réel s’accompagne d’un avantage fiscal non négligeable : la possibilité de déduire l’ensemble des charges afférentes à un bien meublé. Elles sont tellement nombreuses qu’il devient indispensable de faire appel à un expert-comptable pour simplifier leurs calculs.
Petit rappel sur les charges déductibles en LMNP
La déduction de diverses charges, dans l’année civile, devient possible avec le régime d’imposition réelle. Voici une liste non exhaustive des dépenses imputables :
- Les frais liés à l’assurance emprunteur
- Les frais de crédit
- Les dépenses d’entretien
- Les primes d’assurance
- Les frais de notaire
- Les charges de copropriété
- La taxe foncière et CFE
- Les frais de gestion locative ou frais d’agence
D’autres charges sont amortissables sur plusieurs années. Il s’agit, plus concrètement, des grosses dépenses. Encore une fois, il est vivement conseillé de recourir à un expert-comptable pour calculer ses charges déductibles supplémentaires. Cela peut concerner un meuble ou des travaux de peinture. Les dépenses éligibles peuvent être amorties entre 5 à 10 ans (jusqu’à 30 ans).
Investir dans une résidence gérée avec service pour optimiser sa fiscalité
Parmi les biens éligibles au dispositif de défiscalisation LMNP, on peut citer les résidences gérées avec services. Les plus connues sont les EHPAD (ou Établissement d’Hébergement Pour Personnes Âgées Dépendantes). Viennent ensuite les résidences seniors, les résidences étudiantes, les résidences de tourisme et les résidences d’affaires.
Cerise sur le gâteau, les différents types de résidences cités ci-dessus génèrent des revenus garantis. Ils avoisinent les 5 % par an. Outre cette forte rentabilité, le propriétaire-bailleur pourra booster davantage la fiscalité de ses revenus. En cumulant les dispositifs Censi-Bouvard et LMNP, il bénéficie d’une réduction d’impôt de 11 % sur le montant investi. S’il s’agit d’un bien neuf, la récupération de la TVA (20 %) devient possible.
Bien entendu, le choix d’une résidence de service n’est pas anodin. Vu l’importance de l’enjeu, mieux vaut faire appel à un expert immobilier. L’idéal serait de contacter un gestionnaire de résidences services ou encore un gestionnaire de portefeuille indépendant. En tout cas, il est important de bien comparer leurs prestations avant de se jeter à l’eau.